ワンルームマンション購入時にかかる費用

今回は、ワンルームマンション購入時の利回りについて説明したいと思います。

ここで、伝えたいことはワンルーム投資は、不動産業者の営業さんに説明される利回りより、実際の利回りと異なる場合のある、かなりあいまいな表現になっていることが多いということです。

実際にあったモデルケースを使って考えていきたいと思います。

モデルケース

  • 都内在住
  • 29歳
  • 独身サラリーマン
  • 年収:650万円
  • 扶養家族なし
  • 35年ローンで赤坂の新築ワンルームマンションを購入
  •  
購入時の費用

A マンション価格:22,000,000円

 ※頭金:5%(120万円)、ローン95%(金利役2.9%)でマンションを購入

購入時の費用

ワンルームマンション購入時にかかる費用としては建物の価格に加えて以下の費用が発生します。

  • マンション管理会社

   管理基金拠出金(新築の場合は必須):20,000円

   修繕円積立基金拠出金(新築の場合は必須):100,000円

   管理費+修繕費2ヵ月分:16,000円

   事務手数料:60,000

  • 金融機関

   ローン保証料+ローン手数料+団体信用生命保険料+火災保険:350,000円

  • 法務局

   登記費用(登記印紙+司法書士手数料):330,000円

   消費税:750,000円

  • 自治体

   不動産取得税:66,000円

B 購入時の諸費用支払額:1,792,000

収入

当然ですが、収入は毎月入ってくる家賃となります。

  • 家賃収入:97,000円

C 年間の家賃収入額:1,167,000円

ランニングコスト
  • 諸経費の支払い

   マンション管理会社:6,000円

   修繕積立金:2,000円

   管理委託手数料:4,000円

  • 金融機関

   ローン返済(元金+金利):85,300円

  • 自治体

   固定資産税:3,200円

  月々の諸経費額:100,500円

D 年間の諸経費額:1,206,000円

計算

E 年間収支:-42,000円(CD

F 初年度の節税額:320,000円

G 初年度の節税を考慮した儲け額:278,000円(EF 

結局、利回りは?

  業者が広告で宣伝する「表面利回り」:C/A 5.29%
   (諸経費、ランニングが全く考慮されていない金額での利回り)

 ▲ 業者が主に対面営業で説明する「表面利回り」:C/(A+B) 4.89%
   (諸経費は考慮しているが、ランニングが考慮されていない金額での利回り)

  儲けの実態に最も近い「実質利回り」:E/(A+B) 0.02%
   (諸経費、ランニング等も考慮されている実際の運用時に最も近い利回り)

  節税額まで考慮した「実質利回り」:G/(A+B)  1.17%
   
(減税分も利益の一部として考慮した場合の利回り)

 

 このように、不動産業者と話をしている中での利回り、広告に掲示されている利回り、「利回り」といっても考え方が異なるため、示されているものがどこまで考慮されている「利回り」であるかをしっかりと理解しておくことは、見かけの数字にだまされ痛い目を見ないための手段にもなるということです。

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